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Vollgutachten

Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den tatsächlichen und unumstrittenen Wert von Immobilien und Grundstücken, den Marktwert. Ermittelt wird der Verkehrswert im Rahmen der sogenannten ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) auf Basis objektiver Kriterien.

Ein Vollgutachten zum Verkehrswert ist eine sehr detaillierte und vollumfängliche Ausfertigung mit großer textlicher Erfassung und Beschreibung. Die Ausfertigung kann durchaus 100 bis 120 Seiten umfassen und ist entspricht in seiner Beschaffenheit allen Vorgaben für Ämter, Behörden und Gerichte. Letztere können dabei die Notwendigkeit einer öffentlichen Bestellung verlangen, welche jedoch inhaltlich dieselbe Ausführung liefern.

Bewertungsanlässe

  • Scheidung (außergerichtlich)
  • Schenkung (gerichtlich)
  • Erbschaft (außergerichtlich)
  • Erbschaft (gerichtlich)
  • Verkauf
  • persönliches Interesse
  • Berechnung Betriebsvermögen
  • Wert für Versicherung
  • persönliches Interesse
  • Heirat und Ehevertrag
  • Bank
    (Annahme des Gutachtens ist abhängig von der Bank)

Je nach Immobilie kommen bei der Wertermittlung der Immobilie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Für die Erstellung des Kurzgutachtens ist eine Vorortbesichtigung und Objektaufnahme zwingend notwendig und unumgänglich.

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Dokumentationsprozess

  • Vorortbesichtigung zur Objektaufnahme
  • Verwendung Bildmaterial
  • Überprüfung von Flächenangaben
  • Einholung wertrelevanter Unterlagen
  • Erläuterungen der Berechnungen
  • Textliche Erfassung und Ausführung
  • Vorlage bei Ämtern und Behörden

Die Methoden im Überblick

Vergleichswertverfahren:
Für Verkehrswertgutachten, die nach dem Vergleichswertverfahren erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.

Ertragswertverfahren:
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.

Sachwertverfahren:
Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt. Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von der Zielsetzung und der Art der Nutzung ab, sowie ganz entscheidend von den vorliegenden und zu eruierenden Daten.