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Steuern bei Immobilien

Oftmals werden Immobilien aus steuerlichen Gründen gekauft, das klingt für Gutverdiener natürlich sehr attraktiv, Steuern sparen ist immer sehr beliebt. Doch welche Steuern fallen bei Immobiliengeschäften an?

Hierbei unterscheiden wir insbesondere zwischen den vorschüssigen (einmaligen) Steuern und den laufenden Steuerlasten. Als Privatperson werden die Belastungen i. d. R. immer unter die Einkommenssteuer fallen.

Folgende Steuern und Faktoren sind in der Immobilienwirtschaft als Privatperson zu beachten

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundsteuer
  • Einkommenssteuer (aus Vermietung und Verpachtung)
    • Lineare Abschreibung
    • Denkmal-AfA

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Immobilienkauf einmalig an und richtet sich nach der Höhe des beurkundeten Kaufpreises. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland separat geregelt und weicht hier deutschlandweit voneinander ab. In Bayern liegt die Grunderwerbssteuer derzeit bei 3,5 % und damit deutschlandweit im unteren Bereich.

Grunderwerbsteuer der Bundesländer
Bundesland GrunderwerbsteuersatzGültig seit
Baden-Württemberg5,0 % 05.11.11
Bayern3,5 % 1998
Berlin6,0 % 01.01.14
Brandenburg6,5 % 01.07.15
Bremen5,0 % 01.01.14
Hamburg4,5 % 01.01.09
Hessen6,0 % 01.08.14
Mecklenburg-Vorpommern6,0 % 01.07.19
Niedersachsen5,0 % 01.01.14
Nordrhein-Westfalen6,5 % 01.01.15
Rheinland-Pfalz5,0 % 01.03.12
Saarland6,5 % 01.01.15
Sachsen3,5 % 1998
Sachsen-Anhalt5,0 % 01.03.12
Schleswig-Holstein6,5 % 01.01.14
Thüringen6,5 % 01.01.17
Durchschnitt5,44 %  

In nahezu allen Immobilientransaktionen im privaten Bereich wird vereinbart, das der Käufer die Kaufnebenkosten zu tragen hat, so insbesondere die Grunderwerbssteuer.

Rechenbeispiel
Kaufpreis der Immobilie:   EUR 570.000
Grunderwerbsteuer in Bayern 2022:3,5%
Einmalige Steuerlast nach beurkundetem Kaufvertrag:EUR 19.950

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine regelmäßig und wiederkehrend zu zahlende Steuerlast. Sie wird direkt von der zuständigen Finanzamt erhoben und richtet sich in ihrer Höhe an die ansässige Gemeinde / Kommune / Stadt. In den vergangen Jahren hat sich diese insbesondere an Grundstücksgröße / Wohnungsgröße und dem jeweiligen Hebesatz orientiert.

Durch die Grundsteuerreform wird die Berechnung ab 2025 neu angesetzt. Sind Eigennutzer Ihrer Immobilie, also bewohnen Sie diese selbst, ist die Grundsteuer von Ihnen so gänzlich zu bezahlen. Sind Sie Kapitalanleger, also vermieten Sie Ihre Immobilie, können Sie bei rechtsgültigem Mietvertrag samt §2 Betriebskostenverordnung die Grundsteuer zum 100% auf Ihren Mieter umlegen und in der jährlichen Nebenkostenabrechnung verrechnen.

Siehe aktuelle Infos unter: https://www.grundsteuer.bayern.de

Einkommensteuer (aus Vermietung und Verpachtung)

Sind Sie Eigennutzer, also bewohnen Ihre Immobilie selbst, generieren Sie dadurch keine Mieteinnahmen und müssen mit keiner zusätzlichen Steuerlast rechnen. Sind Sie Kapitalanleger, also vermieten Sie Ihre Immobilie, erzielen Sie dadurch Mieteinnahmen, welche Sie dem Finanzamt angeben und dadurch versteuern müssen. Dabei kommt es auf den jährlichen Überschuss an, welchen Sie erzielt haben.

RechenbeispielVerlustGewinn
Eingegangene Bruttowarmmiete im Jahr: EUR 7.850EUR 9.850
Bewirtschaftungskosten
(inkl. Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten)
EUR 2.550EUR 2.550
Finanzierungszinsen
(Nur die Zinsen aus dem Darlehen, ohne Tilgungsanteil)
EUR 3.100 EUR 3.100
Lineare Abschreibung
(2% auf den Gesamtinvest der Bebauung, ohne Bodenwertanteil)
EUR 2.800 EUR 2.800
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung gesamtEUR 600 (Verlust)*EUR 1.400(Gewinn)**

*Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 600,00 geltend machen und diese steuerlich abschreiben.

** Somit müssen Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Gewinn aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 1.400,00 angeben und diese zusätzlich zu Ihrem Einkommen versteuern. (abzgl. der linearen Abschreibung, oder Abschreibung nach Denkmal-AfA)

Lineare-Abschreibung

Die lineare Abschreibung ist eine wesentliche Komponente in der Immobilienbewirtschaftung, allerdings ist auch dieses steuerliche Mittel rein bei vermieteten Objekten für den Eigentümer zu nutzen. Dabei ist besonders wichtig, dass sich die der Abschreibungsbetrag nicht auf den beurkundeten Kaufpreis bezieht, sondern auf des Gesamtinvest abzüglich des Bodenwertes.

Rechenbeispiel
Kaufpreis Immobilien EUR 570.000
Kaufnebenkosten ImmobilieEUR 28.500
Anteiliger BodenwertEUR 120.000
Berechnungsgrundlage somitEUR 478.500
davon 2%EUR 9.570

Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 9.570,00 zusätzlich geltend machen und diese steuerlich abschreiben.

Denkmal-AfA

Die Denkmal-AfA ist grundsätzlich dasselbe wie die lineare Abschreibung, nur beinhaltet diese die staatliche Förderung für denkmalgeschützte Immobilien, sodass die Höhe der Abschreibung sogar 3% beträgt. Auch diese Abschreibungsmöglichkeit besteht nur wenn Sie Ihre Immobilie vermieten.

Bei selbige Grundlage wie – Rechenbeispiel für lineare Abschreibung – ergibt sich eine Kalkulation wie folgt

Kaufpreis Immobilien EUR 570.000
Kaufnebenkosten ImmobilieEUR 28.500
Anteiliger BodenwertEUR 120.000
Berechnungsgrundlage somitEUR 478.500
davon 3%EUR 14.355

Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 14.355,00 zusätzlich geltend machen und diese steuerlich abschreiben.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)

Immobilien bei Schenkung

Ist in einer Familie ein gewisser Wert an Immobilien vorhanden sollte man sich frühestmöglich Gedanken machen, wie mit diesen Werten in Zukunft verfahren werden soll. In der Praxis ist ein häufiger Fall, dass das Elternhaus nach Auszug der Kinder noch weiter von den Eltern bewohnt wird, gleichzeitig bildet dieses ein Großteil des Vermögens und sollte auch als Sicherheit für das Alter gelten. Hierbei sowohl in der altersgerechten Beschaffenheit wie auch zu finanzieller Absicherung um evtl. eine altersgerechte Immobilie, oder ein Pflegeheim finanzieren zu können. Natürlich möchten die Eltern ihre Immobilie, welches ihr tägliches zu Hause ist, nicht einfach aus der Hand geben.

Es kann sehr sinnvoll sein, hier bereits zu Lebzeiten und zu Zeiten der besten Gesundheit das Objekt an seine Kinder zu überschreiben, um im schlimmen Fall des Ablebens das Risiko zu vermeiden, dass durch hohe Steuerlasten die Immobilie verkauft und aus der Hand gegeben werden muss. Grundsätzlich ist es ratsam, eine Immobilie so frühestmöglich auf die Kinder zu überschreiben, via Schenkung, dass eine Frist von 10 Jahren ablaufen kann. Verstirbt die Elternpartei innerhalb dieser 10 Jahre wird der Schenkungsbetrag mit dem Freibetrag der Erbschaft verrechnet und es kann eben zu hohen Steuerlasten kommen.

Eine Schenkung schreckt dabei immer ab, da man nicht „die Hand auf die Immobilie“ verlieren möchte. Dabei wird in der Praxis mit Überschreibung des Eigentums ein Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Hierbei geht dann das Eigentum im Ganzen auf die Kinder über, doch haben die Eltern weiterhin die volle Entscheidungsgewallt und müssen auch die Instandhaltungskosten weitertragen. Das Eigentum ist dann von den Kindern nicht wirtschaftlich verwertbar, der Verkehrswert der Immobilie entsprechend geringer. Bedacht werden sollte, dass zum Beispiel im Falle einer Intensivpflege der Eltern die Immobilie aber auch nicht ohne weiteres veräußert werden darf, hierfür sollte im Vorfeld bereits eine Vollmacht geschlossen werden, welche den Kindern erlaubt die Immobilie bei schlechtem gesundheitlichem Zustand der Eltern zu veräußern, um mit dem Erlös auch die ordentliche Pflege der Eltern zu gewährleisten und finanziell tragen zu können.

Lassen Sie sich unverbindlich für Ihren individuellen Fall beraten, inwieweit eine vorsorgliche Schenkung Sinn macht, oder wenn diese bereits stattgefunden hat, wie Sie mit der Immobilie denn überhaupt agieren dürfen.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)

Immobilien bei Scheidung

In Zeiten von Harmonie und Einvernehmen werden Pläne gemacht, Existenzen aufgebaut, Ziele definiert. In den meisten Fällen wird der Traum vom Eigenheim als Paar gemeinsam umgesetzt, dies ist natürlich auch finanziell besser darstellbar. Über Jahre hinweg wird auch die monatliche Annuität an die Bank gemeinsam bewältigt.

Doch was entstehen für Risiken und Möglichkeiten, wenn eines Tages der ohnehin unerwünschte Fall der Scheidung eintritt?

Die grundsätzliche Frage ist, wie die Ehe geschlossen wurde, gibt es einen Ehevertrag, oder wurde der gesetzliche Güterstand vereinbart. In ersterem Fall sind die Regelungen beim Auflösen einer Ehe zumeist recht klar und individuell geregelt. Im letzteren Fall sind beide Ehepartner Eigentümer der gemeinsamen Immobilie, i. d. R. je zu 50 %. Ein weiterhin gemeinsames Führen und Bewirten der Immobilie ist für gewöhnlich nicht ratsam und wird auch nicht gewünscht, somit ergeben sich mehrere Möglichkeiten.

Oberste Priorität sollte dabei immer sein, dass etwaige negativen Emotionen keinen ebenso negativen Einfluss auf die Immobilienverwertung haben.

Die Immobilie wird von einer Partei der anderen abgelöst

Wenn trotz dem Ende der Eheschließung weiterhin gemeinsame Interessen bestehen oder auch ein vertrauensvolles Miteinander noch immer möglich ist wird oftmals die Möglichkeit wahrgenommen, dass ein Teil von beiden die Immobilie ablöst und somit den anderen Teil ausbezahlt. Dies hat den Vorteil, dass zum Beispiel die Kinder mit einem Elternteil in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben können und entsprechend auch keine Umstellung bei Kindergarten, Schule und Vereinen auf sie zukommt.

In diesem Fall ist es ratsam, dass eine neutrale Person eine objektive Werteinschätzung der Immobilie vornimmt, um Streitigkeiten im Nachgang zu vermeiden. Das Eigentum kann nach erfolgter Einigung, auf die eine Person umgeschrieben werden.

Die Immobilie wird in beidseitigem Einvernehmen veräußert

Wenn nach dem Ende der Ehe keiner von beiden Parteien ein verstärktes Interesse hat die Immobilie dem anderen abzulösen, oder auch die wirtschaftlichen Möglichkeiten dazu nicht bestehen, wird sich oft für eine Veräußerung der gemeinsamen Immobilie entschieden. Dabei ist es eine sehr große Herausforderung, die Emotionen beiseitezulassen und das gemeinsame Ziel im Auge zu behalten. Hierbei gibt es viele Risiken, wie

  • Uneinigkeit der Verkäufer
  • Großer Zeitdruck
  • Falscher Kaufpreis
  • Schlechte Abstimmung für Besichtigungen
  • Keine klare Aufgabenverteilung
  • Starke emotionale Bindung an das Objekt
  • Uvm.

Dabei bildet gerade der Verkauf der Immobilie für beide Parteien die Basis der neuen Existenz, gleichermaßen kann auch noch ein offenes Darlehen zu tilgen sein, unter Umständen auch mit Vorfälligkeitszinsen, welche von dem Verkaufserlös abgezogen werden müssen.

Besonders ratsam ist es hier, dass sich die scheidenden Eheleuten für die Abwicklung des Verkaufes von einer neutralen Person beraten und führen lassen. Ein Verkaufsprozess kann mühselig sein und bedarf größtes Fingerspitzengefühl. In Zeiten eines neuen Lebenskapitels kann dies eine zu große Herausforderung für die einzelne Privatperson sein.

Das Eigentumsverhältnis wird ohne Einvernehmen aufgelöst

Kommt es nach dem Ende der Ehe zu einem großen Streit der Parteien oder ist eine gemeinsame Lösung schlichtweg nicht zu finden, zum Beispiel

  • da beide Parteien die Immobilie gerne selbst behalten möchten
  • sich über die Konditionen und Bedingungen der Veräußerung nicht einig sind
  • ein neuer Wohnraum zum Verbleib nicht gefunden wird
  • eine Partei den Verkauf mutwillig verhindern oder verzögern möchte
  • persönliche Empathie überkocht
  • die Bewirtschaftung und Verwaltung nicht ordentlich stattfindet
  • uvm.

Kann dies katastrophale Auswirkungen auf die Immobilie selbst haben. Oftmals bleiben Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten aus, da sich die Parteien über die Kosten nicht einig werden. Das Objekt wird vielleicht privat angeboten, ohne dass die andere Partei einem Verkauf zustimmt.

Die einzige Möglichkeit hier dann ein gemeinsames Eigentumsverhältnis aufzulösen ist auf Verlangen einer von beiden Parteien die Herbeiführung einer Teilungsversteigerung. Dies ist mit Abstand der wirtschaftlich schlechteste Fall. Ihre Immobilie wird nun von einem unabhängigen Gutachter eingepreist und öffentlich bei Gericht an den Höchstbietenden verkauft. Ein Mindestgebot liegt oft weit unter dem üblichen Verkehrswert (Das Mindestgebot muss nur 50% vom Verkehrswert betragen).

So schlimm eine anstehende oder vollbrachte Scheidung ist, behalten Sie immer einen kühlen Kopf und schützen Sie auch die Werte und Ihr Eigentum. Nehmen Sie sich gerne einen neutralen Berater, welcher für die optimale wirtschaftliche Verwertung Ihrer Immobilie sorgt und auch als Vermittler zwischen den scheidenden Parteien steht.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechtsberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)

Immobilien bei Erbschaft

Ein Leben lang versucht sich der Großteil der Menschen Vermögen und Sicherheiten aufzubauen, gut über die Runden zu kommen, seiner Familie etwas bieten zu können. Doch leider ist die Zeit auf Erden begrenzt und alle Güter, die man zu Lebzeiten angesammelt hat, werden an die Hinterbliebenen übergeben.

Das Lebenswerk aus der Hand geben zu müssen ist ein schwieriger Gedanke, vor allem wenn man dies selbst nicht aktiv begleiten kann, da bleibt nur im Vorfeld den letzten Willen zu fassen und so zu Lebzeiten zu bestimmen wie es danach weitergehen soll. Dabei wird zumeist als Erbe ein nahes Familienmitglied, ein guter Freund oder eine soziale Einrichtung auserkoren. Doch auch wenn kein schriftlicher Wille in Form eines Testaments vorliegt, wird geprüft, welche nächststehenden Verwandten das Erbe antreten werden, vielleicht ist es auch ein entfernter Verwandter, zu dem seit Jahren kein Kontakt bestand.

Ganz gleich durch welche Wege eine Erbschaft angetreten wird, ist hierbei eine Immobilie Bestandteil muss man sich einen genauen Plan ausarbeiten, wie mit diesem wirtschaftlichen Zuwachs umgegangen wird. Beim eigenen Elternhaus ist die Bindung sehr groß, vielleicht möchte man dies auch selbst mit seiner Familie beziehen. Vielleicht ist aber die geerbte Immobilie auch viele 100 Kilometer entfernt und lässt sich dadurch im Alltag nicht ordentlich bewirtschaften. Bei den unzähligen Szenarien sind einige Fragen vorab entscheidend

  • wie hoch ist der Wert meiner geerbten Immobilie
  • welches Vermögen wird mir neben der Immobilie noch vererbt
  • muss ich auf das Erbe Steuern zahlen und wie hoch sind diese
  • ist die Immobilie frei veräußer- und verwendbar oder gibt es Lasten und Beschränkungen, die ich übernehme

Zur Feststellung des Verkehrswertes der Immobilie ist es ratsam ein ordentliches Wertgutachten erstellen zu lassen, dadurch sparen Sie sich die Ungewissheit in der Zukunft, ob Sie auch wirklich den richtigen Preis angesetzt haben. Diesen Wert darf dann auch das Finanzamt erfahren, besonders wenn er noch unterhalb des Steuerfreibetrages liegt.

In der Regel liegt der Steuerfreibetrag auf die Kinder beispielsweise bei EUR 400.000, die Summe, welche diesen Betrag übersteigt, ist zu versteuern. Bei den zu erzielenden Verkaufspreisen ist der Freibetrag bei Wohnimmobilien recht schnell erreicht. Sie sollten sich entsprechend Gedanken machen, ob Sie diese zusätzlichen Steuerbelastungen stämmen können, oder ob eine Veräußerung sinnvoller ist.

Wichtig dabei ist auch, dass sämtliches geerbtes Vermögen in einen Topf zur Berechnung der Steuer einfließt. Dies können Wertpapiere, Bankguthaben, Münzsammlungen, Immobilieneigentum, Fahrzeuge u. ä. sein.

Damit Sie wissen, welche wirtschaftlichen Faktoren für Sie zu berücksichtigen sind, bietet sich eine unverbindliche Beratung zur Ermittlung des Verkehrswertes, eines davon abweichenden möglichen Verkaufspreises oder auch eine mögliche erzielbare Vermietungshöhe an. Auch der Umfang von etwaigen Sanierungs- und Renovierungskosten ist zu beachten, da hierfür zusätzliche Investitionen von Nöten sind.

Die Begleitung und Beratung eines versierten Immobilienmaklers und / oder eines Immobiliengutachters kann hier wichtigen Aufschluss über die Möglichkeiten geben und sicher auch nachhaltig viele Kosten sparen.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)