Verkehrswertberechnung
Die reine Stellungnahme zum Verkehrswert umfasst in der Regel bis zu 10 Seiten und enthält ausschließlich die Berechnungen gemäß dem angewandten Verfahren, sowie die Herleitung der verwendeten Werte. Diese Variante ist preislich günstiger, aber hat keinen Bestand vor Gericht und Ämtern.
Je nach Immobilie kommen bei der Wertermittlung der Immobilie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Für gewöhnlich findet vor Erstellung der Stellungnahme zum Verkehrswert keine Vorortbesichtigung und Objektaufnahme statt, auf Wunsch kann diese beidseitig vereinbart werden.
Bewertungsanlässe
- Verkauf
- persönliches Interesse
- Scheidung (außergerichtlich)
- Schenkung (gerichtlich)
- Erbschaft (gerichtlich)
- Berechnung Betriebsvermögen
- Wert für Versicherung
- Heirat und Ehevertrag
- Bank
Wichtig ist, zunächst einmal zu ermitteln, welche Art von Wertermittlung benötigt wird. Beim Immobilienkauf wird der realistische Werte zusätzlich durch finanzierende Bank überprüft, beim Immobilienverkauf kommt es auf den Marktwert der Immobilie an. Der klassische Makler ermittelt den Verkaufspreis i.d.R. nur durch oberflächige Berechnungen ohne tiefgründige Recherchen, dies stellt eine geringe Aussagekraft dar.
Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.
Dokumentationsprozess
- Überprüfung von Flächenangaben
- Erläuterungen der Berechnungen
- Vorortbesichtigung zur Objektaufnahme
- Verwendung Bildmaterial
- Einholung wertrelevanter Unterlagen
- Textliche Erfassung und Ausführung
- Vorlage bei Ämtern und Behörden
Die Methoden im Überblick
Vergleichswertverfahren:
Für Verkehrswertgutachten, die nach dem Vergleichswertverfahren erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.
Ertragswertverfahren:
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.
Sachwertverfahren:
Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt. Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von der Zielsetzung und der Art der Nutzung ab, sowie ganz entscheidend von den vorliegenden und zu eruierenden Daten.