Monats-Archiv: Juli 2022

Oftmals werden Immobilien aus steuerlichen Gründen gekauft, das klingt für Gutverdiener natürlich sehr attraktiv, Steuern sparen ist immer sehr beliebt. Doch welche Steuern fallen bei Immobiliengeschäften an?

Hierbei unterscheiden wir insbesondere zwischen den vorschüssigen (einmaligen) Steuern und den laufenden Steuerlasten. Als Privatperson werden die Belastungen i. d. R. immer unter die Einkommenssteuer fallen.

Folgende Steuern und Faktoren sind in der Immobilienwirtschaft als Privatperson zu beachten

• Grunderwerbssteuer
• Grundsteuer
• Einkommenssteuer (aus Vermietung und Verpachtung)
  • Lineare Abschreibung
  • Denkmal-AfA

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Immobilienkauf einmalig an und richtet sich nach der Höhe des beurkundeten Kaufpreises. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland separat geregelt und weicht hier deutschlandweit voneinander ab. In Bayern liegt die Grunderwerbssteuer derzeit bei 3,5 % und damit deutschlandweit im unteren Bereich.

In nahezu allen Immobilientransaktionen im privaten Bereich wird vereinbart, das der Käufer die Kaufnebenkosten zu tragen hat, so insbesondere die Grunderwerbssteuer.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine regelmäßig und wiederkehrend zu zahlende Steuerlast. Sie wird direkt von der zuständigen Finanzamt erhoben und richtet sich in ihrer Höhe an die ansässige Gemeinde / Kommune / Stadt. In den vergangen Jahren hat sich diese insbesondere an Grundstücksgröße / Wohnungsgröße und dem jeweiligen Hebesatz orientiert.

Durch die Grundsteuerreform wird die Berechnung ab 2025 neu angesetzt. Sind Eigennutzer Ihrer Immobilie, also bewohnen Sie diese selbst, ist die Grundsteuer von Ihnen so gänzlich zu bezahlen. Sind Sie Kapitalanleger, also vermieten Sie Ihre Immobilie, können Sie bei rechtsgültigem Mietvertrag samt §2 Betriebskostenverordnung die Grundsteuer zum 100% auf Ihren Mieter umlegen und in der jährlichen Nebenkostenabrechnung verrechnen.

Siehe aktuelle Infos unter: https://www.grundsteuer.bayern.de

Einkommensteuer (aus Vermietung und Verpachtung)

Sind Sie Eigennutzer, also bewohnen Ihre Immobilie selbst, generieren Sie dadurch keine Mieteinnahmen und müssen mit keiner zusätzlichen Steuerlast rechnen. Sind Sie Kapitalanleger, also vermieten Sie Ihre Immobilie, erzielen Sie dadurch Mieteinnahmen, welche Sie dem Finanzamt angeben und dadurch versteuern müssen. Dabei kommt es auf den jährlichen Überschuss an, welchen Sie erzielt haben.

*Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 600,00 geltend machen und diese steuerlich abschreiben.

** Somit müssen Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Gewinn aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 1.400,00 angeben und diese zusätzlich zu Ihrem Einkommen versteuern. (abzgl. der linearen Abschreibung, oder Abschreibung nach Denkmal-AfA)

Lineare-Abschreibung

Die lineare Abschreibung ist eine wesentliche Komponente in der Immobilienbewirtschaftung, allerdings ist auch dieses steuerliche Mittel rein bei vermieteten Objekten für den Eigentümer zu nutzen. Dabei ist besonders wichtig, dass sich die der Abschreibungsbetrag nicht auf den beurkundeten Kaufpreis bezieht, sondern auf des Gesamtinvest abzüglich des Bodenwertes.

Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 9.570,00 zusätzlich geltend machen und diese steuerlich abschreiben.

Denkmal-AfA

Die Denkmal-AfA ist grundsätzlich dasselbe wie die lineare Abschreibung, nur beinhaltet diese die staatliche Förderung für denkmalgeschützte Immobilien, sodass die Höhe der Abschreibung sogar 3% beträgt. Auch diese Abschreibungsmöglichkeit besteht nur wenn Sie Ihre Immobilie vermieten.

Bei selbige Grundlage wie – Rechenbeispiel für lineare Abschreibung – ergibt sich eine Kalkulation wie folgt

Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 14.355,00 zusätzlich geltend machen und diese steuerlich abschreiben.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)

Ist in einer Familie ein gewisser Wert an Immobilien vorhanden sollte man sich frühestmöglich Gedanken machen, wie mit diesen Werten in Zukunft verfahren werden soll. In der Praxis ist ein häufiger Fall, dass das Elternhaus nach Auszug der Kinder noch weiter von den Eltern bewohnt wird, gleichzeitig bildet dieses ein Großteil des Vermögens und sollte auch als Sicherheit für das Alter gelten. Hierbei sowohl in der altersgerechten Beschaffenheit wie auch zu finanzieller Absicherung um evtl. eine altersgerechte Immobilie, oder ein Pflegeheim finanzieren zu können. Natürlich möchten die Eltern ihre Immobilie, welches ihr tägliches zu Hause ist, nicht einfach aus der Hand geben.

Es kann sehr sinnvoll sein, hier bereits zu Lebzeiten und zu Zeiten der besten Gesundheit das Objekt an seine Kinder zu überschreiben, um im schlimmen Fall des Ablebens das Risiko zu vermeiden, dass durch hohe Steuerlasten die Immobilie verkauft und aus der Hand gegeben werden muss. Grundsätzlich ist es ratsam, eine Immobilie so frühestmöglich auf die Kinder zu überschreiben, via Schenkung, dass eine Frist von 10 Jahren ablaufen kann. Verstirbt die Elternpartei innerhalb dieser 10 Jahre wird der Schenkungsbetrag mit dem Freibetrag der Erbschaft verrechnet und es kann eben zu hohen Steuerlasten kommen.

Eine Schenkung schreckt dabei immer ab, da man nicht „die Hand auf die Immobilie“ verlieren möchte. Dabei wird in der Praxis mit Überschreibung des Eigentums ein Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Hierbei geht dann das Eigentum im Ganzen auf die Kinder über, doch haben die Eltern weiterhin die volle Entscheidungsgewallt und müssen auch die Instandhaltungskosten weitertragen. Das Eigentum ist dann von den Kindern nicht wirtschaftlich verwertbar, der Verkehrswert der Immobilie entsprechend geringer. Bedacht werden sollte, dass zum Beispiel im Falle einer Intensivpflege der Eltern die Immobilie aber auch nicht ohne weiteres veräußert werden darf, hierfür sollte im Vorfeld bereits eine Vollmacht geschlossen werden, welche den Kindern erlaubt die Immobilie bei schlechtem gesundheitlichem Zustand der Eltern zu veräußern, um mit dem Erlös auch die ordentliche Pflege der Eltern zu gewährleisten und finanziell tragen zu können.

Lassen Sie sich unverbindlich für Ihren individuellen Fall beraten, inwieweit eine vorsorgliche Schenkung Sinn macht, oder wenn diese bereits stattgefunden hat, wie Sie mit der Immobilie denn überhaupt agieren dürfen.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)